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从著名策划大师王志纲成功救活碧桂园的“人无我有”开始，引入教育的主题地产模式被地产界和策划公司纷纷跟风和效仿，并不断赋予新的内涵，当教育地产在南中国炒得如火如荼之时第三次全国教育工作会议做出了全面推进素质教育，加快教育改革与发展，大力实施科教兴国战略的重要决定，使中国教育产业进入了全面振兴的新时期。为了响应中央关于“要将教育纳入战略发展重点和现代化建设的整体布局之中，切实作为先导性、全局性、基础性的知识产业和关键的基础设施摆在优先发展的战略地位”这一号召，全国各地开始兴建大学城。如武汉黄家湖大学城、南京仙林“大学城”、辽宁绿岛大学城、广州大学城、合肥开发区大学城、兰州大学城、上海东方大学城、沈阳大学城、湖南岳麓山大学城等。
以上的大学城概括起来不外乎二种，一是政府主导型。教育作为一项高级生产要素被愈来愈多的政府所重视。政府要增强城市经济的可持续发展动力，而高校扩招后校舍不足，国家又停止了审批开发区项目，在三方面的因素交互作用下，各地政府对现有的大专院校“腾笼换鸟”，进行异地搬迁改造，以行政干预的方式形成“高校集群”。这一模式大都是由政府投资基础设施建设，高校投资教学设施建设，在生活服务设施建设方面实行市场运作，由业主自行开发。在与办学主体之间的关系上，大都采用政府引导、市场运作、学校自主的方式。从目前运行的情况看，这些大学城存在的缺陷主要有：一是受当地政府财力不足的制约较大；二是由于政府组织对外界市场需求和产业商机的反应迟缓，无法体察和满足不断变化的需求；三是在理念和机制上没有取得重大突破，仅处于教育相关服务延伸模式的初级阶段。
另一种模式是企业主导型。当一些专家学者还在为教育能否产业化、市场化而吵闹不息的时候，这些企业以其卓识远见和民族振兴的使命感，抓住教育产业显露出的巨大商机，另辟蹊径投资建设大学城。目前，有的大学城已悄然崛起，有的正紧锣密鼓地制定规划或正在启动建设，如杭州下沙大学城、上海松江大学城、东方大学城、福州大学城、宁波大学城、珠海大学城等。这些大学城以企业投资、政府支持、产业化经营，社会化服务的模式形成了高校“扎堆”，从发展趋势上看，大学城的意义显然不在其规模的大小，关键是其定位，在于其运作方式和管理方式。由于在地产、教育、基础设施建设、配套等诸多第三产业领域内都有商机，所以参与投资建设的企业都能找到自己的产品类型和盈利点而分得一杯羹。这里之所以把大学城看作是教育地产的一种发展和延伸，是因为大学城的投资建设还是以房地产开发经营为主，众多投资者还是房地产公司，他们是“虚”做教育“实”做地产，只不过提供的服务产品更加多样化和专业化，与其它产业之间的复合性和关联性更强一些而已。
教育的发展仍将更多依赖于房地产和其它产业的协作配合和良性互动。企业要进入这一领域，就必须站在投资未来、振兴教育的高度，以全新的经营理念，正确处理和平衡好政府、工商企业、教育机构和社会公众的利益关系，吸纳整合教育资源和相关产业资源，努力实现各个利益主体的合力倍增效应，才能获取更大的社会效益和经济利益，才能得到可持续发展，这就要求企业必须正确思考和处理好以下三方面的问题。
首先，要有“泛教育”和“泛地产”的经营理念，即“跳出地产做地产”，“跳出教育做教育”。要延伸和利用教育和相关产业的多种功能，充分运用市场化手段，整合和配置包括教育在内的各种资源，不断追逐地产和教育等相关产业的利润区，使相关产业与教育之间相互反哺和不断复合，实现最佳的经济效益和社会效益。
其次，要有“经营城市”的理念，企业经营城市即“企业化城市发展”与“企业家化的城市治理”。进入这一领域，从总体上要以经济、社会、环境效益最大化为目标，要善于与当地政府密切配合，要敢于做企业经营城市的探路者，在服从政府城市总体规划的前提下，综合地运用城市土地资本、地域空间和其他经济要素，用市场杠杆最大限度地调动不同投资主体的积极性和创造性，盘活各种资源，不断探索全新的管理方法，丰富市场化、企业化、品牌化、资本化、国际化的运作手段，最大限度地把城市资产变成能够吸引相关购买的商品和产业。在有效地满足政府、个人、社会的多种需求的同时，从整体上实现资源配置在容量、结构和秩序上的最大化和最优化，促进教育城镇健康、持续和快速发展。
第三，要管理和运营好大学城，与政府一道设立管理委员会是必须的，此外，要设计好自己的管理模式、产品体系和商业模式，大学城有着较为复杂的价值链，所服务的顾客也与传统的房地产企业有很大的不同，到底以什么样的方式组合业务，如何提供高效的中央服务，如何通过关联管理和资本运营，最大限度地实现资源的转移、整合、创造和共享，如何进行品牌的宣传推广，怎样体现其核心价值，对于任何大学城来说，都将是一个全新的挑战。
