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房地产开发公司操作模块
第二篇、基本管理操作 8
一、公司机构设置的模式 8
1、总经理室的功能 9
2、决策部门的功能 10
3、实施部门的功能 12
二、房地产开发报建程序及设计任务书要求 13
（一）房地产开发报建的程序 13
1、房地产开发报建批文申办程序（广州地区） 13
2、房地产开发所有报建手续目录（广州地区） 16
（二）编制设计任务书的程序 19
（三）房地产开发报建批文申办程序表（另附） 19
（四）编制设计任务书参考资料 19
1、建筑设计强制性标准提要 19
2、建筑消防强制性标准提要 23
3、建筑室内装饰、水、电标准提要 29
4、其它配置要求 34
三、招投标文件编制和拆迁方案编制 35
1、建设工程招投标方案策划 35
2、某市某地段房屋拆迁安置补偿方案 38
四、工程竣工资料整理 41
1、广州市房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收及备案管理实施细则意见（试行） 41
2、韶关市建筑工程档案资料编制说明及注意事项 45
五、市场调查的运作 47
（一）什么是市场调查 47
（二）关于市场调查的若干知识与方法 48
（三）市场调查的过程 49
（四）关于商品房消费者调查 50
六、公司房地产开发部岗位责任制及操作程序 50
1、房地产开发部运作架构、功能图 50
2、房地产开发部岗位职能及操作程序 51
3、房地产开发部经理岗位责任制及待遇 54
4、文秘兼资料员岗位责任制及待遇 55
5、工程技术（含土建、水电等专业）管理岗位责任制 57
6、报建业务员岗位责任制 59
七、公司商品房销售部岗位责任制及操作程序 61
1、售楼部售楼厅策划 61
2、商品房销售部经理管理目标和管理职责 62
3、销售员管理目标和管理职责 64
4、销售员工的知识素质 66
5、销售员工的技能素质 67
6、销售员工的心理素质 68
7、销售员工的禁忌 69
8、销售员工的交际技巧 69
（1）销售人员应遵循的人际关系原则： 69
（2）销售人员应该注意的交际中的风度 70
（3）销售人员的交际技巧 71
（4）销售人员“牵线搭桥”的技巧 72
（5）销售人员交易谈判谋略 74
9、销售成功者练习基本动作： 79
（1）事先的准备： 79
（2）让自己的情绪达到巅峰状态。 80
（3）与顾客建立信赖感。 80
（4）了解顾客的问题、需求、渴望： 80
（5）提出解决方案并塑造商品房的价值（钱是价值的交换） 81
（6）做竞争对手的分析。 81
（7）解除反对意见。在怪物长大之前，把他杀掉。 82
（8）成交。 83
（9）请顾客转介绍 83
（10）售后服务。 83
10、排除顾客反对意见的9大成交法： 84
12、组织销售例会的方法 85
（1）销售例会不能如愿进行的原因： 85
（2）如何组织高质量的销售例会： 86
13、商战案例 86
八、物业管理部岗位责任制及操作程序 108
（一）小区物业管理部机构设置 108
（二）小区物业管理部管理职责 108
（三）小区物业管理部部长岗位责任制及待遇 111
●消防管理的一般规定及注意事项 113
（1）、消防工作政策法规及责任制 113
（2）、燃烧的基本知识及火灾的危害 114
（3）、产生火灾的原因及预防措施 114
（4）、灭火工具、设施、设备及使用 115
（5）、火灾发生时的操作 118
（6）、灭火方法 118
（7）、自救及逃生方法 119
●小区消防管理实施办法 120
●小区消防训练规定 121
●小区突发事件处理办法 122
●小区避震管理实施办法 123
●小区避震应急处理办法 124
●小区燃气安全管理实施办法 125
●小区防雷管理办法 126
●房屋维修服务管理内容 127
（1）、房屋维修概念 127
（2）、维修的标准及范围 127
（3）、房屋维修的信息来源 128
（4）、房屋外部损坏现象 128
（5）、房屋内部损坏现象 129
（6）、一般项目的损坏维修周期 129
（7）、各类结构房屋的维修周期 129
（8）、建筑项目完好评估标准 129
（9）、物业管理公司申请大修工程书 131
（10）、房屋及设施质量检测时间安排、要求 132
●新建房屋的接管验收标准 134
●原有房屋的接管验收标准。 136
●档案资料管理 136
●创优工作 137
●礼仪规范 138
●社区工作 139
●物业管理成本测算（另附） 139
（四）保安员工岗位责任制、待遇及管理办法 139
●保安服务管理的一般原则及注意事项 141
（1）、治安管理要求 141
（2）、保安人员的基本要求 141
（3）、守护工作基本要求 142
（3）、巡逻工作基本要求 142
（4）、处理犯罪行为、违反治安管理行为的基本方法 143
●住宅区保安人员管理办法 143
●小区查勤及巡逻规定 146
●小区保安训练管理办法 147
●小区保安对讲机系统管理规定 147
●小区保安制服管理规定 148
（五）车管员工岗位责任制、待遇及管理办法 148
●车辆管理的一般原则 150
（1）、车辆在小区内的基本要求 150
（2）、停车场管理要求 150
（3）、车辆被盗、被损处理办法 150
●小区车辆停放管理规定 151
（六）保洁员工岗位责任制、待遇及管理办法 151
●保洁工作的一般规定 153
（1）、清洁保障的基本要求 153
（2）、各区位的清洁标准 153
（3）、各区位清洁的操作程序或规则 154
●清洁方法 155
（1）清洗体系的组成 155
（2）装饰石材清洗要领 155
（3）真皮沙发维护保养方法 156
（4）真皮沙发的清洁方法 156
（5）室内木地板的维护保养 157
（6）高档家具保养方法 157
（7）如何清洗家用空调 157
（8）日常家居如何保洁 158
（9）教你清洗空调过滤网 158
（10）日常用品清洁“技” 158
（11）擦玻璃的技巧 159
●小区环境卫生管理规定 159
（七）园艺绿化员工岗位责任制、待遇及管理办法 160
●园艺绿化工作的一般知识 161
（1）、绿化的基本知识 161
（2）、一般的栽种知识 162
（3）、屋面绿化知识 163
●绿地设计要求 164
（1）一般规定 164
（2）种植设计(栽植工程) 164
（3）竖向设计(土方工程) 水体、挡土墙、驳岸 165
（4）道路地坪、桥梁 165
（5）给水、排水、供电及照明 166
（6）亭廊、花架、花坛、树坛、栏杆、喷泉、雕塑、垒石(假山) 166
（7）围墙及厕所 167
（8）绿地设计图纸要求 168
●植物栽培技术 169
1、一般规定 169
2、栽植前的准备工作 170
3、栽 植 171
（1）乔、灌木的栽植 171
（2）草坪的栽植 174
（3）花卉的栽植 174
●验 收 174
●植物养护技术 175
1、一般要求 175
2、树木养护 175
（1）灌溉 175
（2）中耕 176
（3）施肥 176
（4）修剪 176
（5）防护设施 177
（6）补植树木 177
（7）枯死树木的挖除 178
3、地被和草坪养护 178
（1）地披 178
（2）草坪 178
4、花坛花卉的养护 179
（1）花 坛 179
（2）花卉 179
5、古树名木养护 179
6、防止污染 179
7、防止病虫害和草害 180
（1）防治病虫害 180
（2）防莠剂的使用 180
8、技术档案 180
（1）植物记录表 181
（2）园林植物养护技术档案枯死树木记录表 181
●园林植物保护技术 181
1、园林病、虫、杂草的重点对象 181
（1）叶部病虫害 181
（2）杂草 182
2、园林病、虫、杂草防治 182
（1）检疫 182
（2）园艺防治 182
（3）人工防治 182
（4）生物防治 183
（5）物理防治 183
（6）化学防治 183
3、化学药剂防治指标 183
（1）制定防治指标 183
4、合理用药 186
5、效果考核 186
（1）园林植保效果 186
（2）综合效益 187
（3）组织管理 187
（4）考核计量 187
（5）取样方法 187
（6）记分和得分 187
（7）分级 187
（8）考核项目 188
6、技术档案 194
7、园林植保人员防护、保健 194
●行道树栽植技术 195
1、环境条件 195
2、栽植前准备 195
3、栽植 196
（1）栽植时间 196
（2）支撑 196
（3）装运 196
（4）修剪 196
（5）栽植 197
（6）筑堰与浇水 197
（7）扎缚 197
（8）非季节栽植 197
4、工程验收 198
●大树移植技术 199
1、前期准备工作 199
2、移植季节 199
3、移植前准备 199
4、挖、运、种 200
5、栽植 201
6、支撑与固定 201
7、养护 201
8、管理 202
●垂直绿化技术 202
1、名词术语 202
2、一般规定 203
3、栽植前的准备 203
4、栽 植 203
5、养护管理 204
6、病虫害防治 204
●花坛、花境技术 204
1、花坛 204
2、花境 204
3、花坛、花境的设计 205
4、花坛、花境的施工 205
（1）施工一般要求。 205
5、花坛、花境花卉的种植 206
6、花坛花境的养护、管理 206
7、名词解释 207
●假山叠石工程施工 208
1、一般要求 208
2、施工准备 208
3、施工 208
4、施工安全 209
5、验收 209
6、名词解释 210
●鱼草 210
●养鱼知识 216
1、观赏鱼的疾病 216
2、养鱼的容器 217
3、养鱼的山石 218
4、养鱼与置景 219
5、养鱼与控温装置 219
6、养鱼与照明系统 219
7、养鱼与充气装置 220
8、养鱼与管理器材 221
9、过滤装置 221
10、养鱼与供电设备 222
●小区花园管理规定 222
（八）给排水维护、维修员工岗位责任制、待遇及管理办法 222
●给排水维护保养管理 224
（1）、给排水管理的一般要求 224
（2）、给排水专业概念解释 224
（3）、给排水设施、设备的操作要求和一般故障排除 225
●排水管道维护安全技术 226
（1）一般要求 226
（2）地面作业要求 227
（3）管道检查、疏通和维修 227
（4）井下作业 227
（5）防毒用具和防护用品 228
（6）疏通排水管道用钢丝绳 229
（7）井下常见有害气体容许浓度和爆炸范围 229
●泵安装、试运行质量标准 230
（1）一般要求 230
（2）离心泵 232
（3）深井泵 232
（4）中、小型轴流泵 233
（5）往复泵 234
（6）三螺杆泵 234
（7）水环式真空泵 234
（8）旋涡泵和中、小型混流泵 234
（9）安装管路要求 235
(九)供配电员工岗位责任制、待遇及管理办法 237
●一般规定 239
●发电机 240
●变压器 241
●10KV以下的配电装置 242
●电动机 243
●供配电维护保养管理 244
（1）、供配电管理的一般要求 244
（2）、电气专业概念解释 245
（3）、电气的一般操作要求 249
(十)电梯保养、维护员工岗位责任制、待遇及管理办法 250
●电梯维护保养管理 252
（1）、电梯管理的一般要求 252
（2）、电梯专业概念解释 253
（3）、电梯的保洁要求 254
（4）、电梯维修保养时注意事项 254
（5）、电梯的一般故障排除方法 255
（6）、使用电梯注意事项 257
●电梯安装质量检验标准 257
（1）电梯曳引装置要求 257
（2）导轨组装 258
（3）电气装置安装 259
（4）安全保护装置 260
（5）试运转 260
（6）检验器具表 261
(十一)中央空调维护、维修员工岗位责任制、待遇及管理办法 262
●中央空调维护保养管理 264
（1）、中央空调管理一般要求 264
（2）、中央空调专业概念解释 264
（3）、中央空调运行检查注意事项 266
（4）、中央空调操作规程 267
（5）、中央空调故障原因及排除方法 267
●制冷设备安装、试运行操作要求 268
（1）制冷设备的拆卸和清洗，应符合下列要求： 268
（2）制冷机组的安装 269
（3）制冷机组的试运转应符合下列要求： 270
（4）活塞式制冷设备的安装及试运转 271
（5）附属设备及管道的安装 271
（6）活塞式制冷压缩机及其系统试运转 272
（7）螺杆式制冷设备的安装及试运转 274
（8）离心式制冷设备的安装及试运转 274
（9）溴化锂吸收式制冷设备的安装及试运转 275
（10）蒸汽喷射式制冷设备的安装及试运转 276
(十二)智能化系统保养、维护、维修员工岗位责任制、待遇及管理办法 279
●智能化维护保养管理 280
（1）、智能化管理一般要求 280
（2）、智能化专业概念解释 281
（3）、智能化系统工作程序或作用 282
（4）、智能化系统故障原因和排除方法 282
（十三）业主公约 282
（十四）室内装修注意事项协议 312
